Pamiętacie taką scenę z ,,Misia”? „Klient w krawacie jest mniej awanturujący się!” – okazuje się, że klient mający mieszkanie na kredyt też. Nie bez powodu mówi się o tym, że „kwestia mieszkań jest zawsze polityczna”. Ale po kolei.
Obecnie ceny mieszkań ponownie zbliżają się do pułapu z 2007 i 2008. Stopy procentowe są niskie, a kredyty hipoteczne tanie. Zaczęły się więc pojawiać się pytania o to, czy po raz kolejny bańka na rynku nieruchomości pęknie. Niestety, sytuacja COVIDowa jej nie pokonała. Wśród osób, które ostatnio stały się właścicielami mieszkań, z kredytu hipotecznego skorzystało ponad 40%, a 6% z kredytu gotówkowego.
Pacyfikacja kredytowa
Jak wskazuje D. Harvey – już od lat 30. znane jest uwarunkowanie, że obciążenie kredytem sprawia, że grupy społeczne nie strajkują. S. Zunkin w swoich pracach mówi o „pacyfikacji przy użyciu cappuccino”. Określenie to ukute zostało, gdy badaczka opisywała rewitalizację parku, którego zarządzaniem zajęła się prywatna firma. Po jego uporządkowaniu, pod „białe kołnierzyki” z pobliskich biurowców, popijających cappuccino z papierowych kubków. Po tej renowacji „normalsi” już nie czuli się tu dobrze – byli o klasę niżej. Podobnie wygląda kwestia prywatyzacji przestrzeni publicznych. Żeby w niej poprzebywać, musisz sobie coś kupić – najlepiej latte na sojowym. Sami pomyślcie – ile jest miejsc, gdzie można się spotkać ze znajomymi w przestrzeni publicznej? Niestety… niewiele. A im dalej od centrum, tym mniej. Nowe – lśniące bielą świeżego tynku, szeregówki urbanistyki łanowej nie są bogate w przestrzenie publiczne. Często nie mają nawet godnego chodnika.
Modelowy nowoczesny człowiek
Oznacza to pewne narzucenie na mieszkańców miast specyficznego modelu życia. Przytoczmy dane. W Polsce aż 84% ludzi mieszka we własnych mieszkaniach, a tylko 12% w wynajmowanych. Odsetek wynajmujących w Europie jest dużo większy – w Niemczech wynosi ok. 53% a w Holandii, Wielkiej Brytanii i Austrii przekracza 30%. Dlaczego? Bo w tych krajach mamy rozbudowany i profesjonalny rynek najmu. W konsekwencji, tylko 8% najemców mieszkań w Polsce nie myśli o zakupie własnego „M”. W krajach, gdzie najem jest powszechniejszy i bezpieczniejszy, wyraźnie większy odsetek ludzi planuje przy nim pozostać. Jeśli zestawimy sobie to z danymi odnośnie wielkości kredytu, to okaże się, że średnia wysokość raty przy zakupie kawalerki w wynosi 590 zł miesięcznie, a mieszkania trzypokojowego – 1475 zł miesięcznie. Cena najmu to odpowiednio ok. 1500 zł i 3000 zł. Jak pokazują badania, społecznie też nie traktujemy najmujących poważnie. Jak informuje Mateusz Halawa, powstała nowa „klasa społeczna – mieszkaniowa”, która ma poczucie wyższości nad tymi, którzy mieszkania nie mają.
Mieścić się w normie
A jak i gdzie mieszkamy? Na koniec 2018 r. w Polsce istniało 14,62 mln mieszkań – a zdecydowana większość z nich, 79% – było własnością prywatną. Ponad połowa Polaków mieszka w domach jednorodzinnych – na 38 mln mieszkańców ok. 19,5 mln. Na 2018 rok przeciętna powierzchnia domu jednorodzinnego to 134,6 m², natomiast w budynkach wielorodzinnych – 53,1 m2. Czy to dużo miejsca w mieszkaniu? Niekoniecznie. Na osobę w Polsce przypada tylko 28,2 m2. To czwarty najgorszy wynik w Unii. Przy obecnym tempie nadrabiania zaległości dotarcie do tej średniej zajmie nam ponad 28 lat – wynika z szacunków HRE Investments.
Do tego na obecną chwilę nie mamy normatywu odnoszącego się do wielkości mieszkania, które musi przypadać na osobę. Przepisy mówią tylko o tym, że minimalne mieszkanie ma mieć powierzchnię 25 m2. Odnieśmy się więc do normatywów historycznych: ten z 1974 mieszkanie o wielkości 48-52 m2 przeznacza dla 3 osób. Podobnie z przepisami międzynarodowymi: 50m2 to minimalna powierzchnia mieszkania dla zamieszkujących je dwóch osób w Szwajcarii (dane na 2013), czy w Finlandii. We Francji 50-cio metrowe mieszkanie jest dla trzech osób, podobnie w Belgii.
Z pustego i Salomon nie naleje
Tymczasem rynek nieruchomości oferuje nam najwięcej mieszkań 2-pokojowych: 42,44%, te 5-pokojowe to zaledwie 0,2%. Natomiast średnia wielkość mieszkania w mieście wynosiła 64,6 m2 (wzrost o 0,1 m2 ), na wsi 93,5 m2, a w domu jednorodzinnym 134,6 m2. Zakładając rodzinę trzeba więc mieszkać w domu, bo na rynku w mieście brakuje takich mieszkań – a jak są, to są bardzo drogie. Widać to na mapach suburbanizacji. Strefy suburbanizacji miast w Polsce obejmują w sumie 846 gmin o łącznym obszarze 103,9 tys. km2 – daje to 34,2% terytorium kraju. Szacunkowe koszty zaledwie 30-sto minutowego codziennego dojazdu oscylują w okolicy 37 miliardów zł rocznie. A ile wydajmy na politykę mieszkaniową? Aż 1,77 mld.
A to jeszcze nie wszystko, bo nowe rodziny też chcą gdzieś mieszkać. Trend ten będzie się pogłębiał. Żeby wyobrazić sobie ile pieniędzy idzie na budowę działek w polu można powiedzieć, że koszt uzbrojenia terenu na działce jest 16 razy większy niż w Londynie. Innymi słowy koszt budowy pełnej infrastruktury technicznej dla zabudowy chaotycznej to ok. 120 tys. zł/dom, a dla osiedla o zwartej zabudowie ok. 61 tys. zł/dom. Łatwo można policzyć skutki rozproszenia zabudowy. To rosnące koszty budowy i utrzymania sieci, infrastruktury technicznej, utrata wpływu do budżetu gminy środków pochodzących m.in. z opłat planistycznych, ale też zawyżanie cen gruntów w wyniku prowadzonych działań spekulacyjnych.
Mieszkanie na horyzoncie
Suburbanizacja, o czym już kiedyś pisałam to też duże koszty w aspekcie społecznym. Przyczynia się bowiem do segregacji ludności (np. ze względu na wiek, status materialny), a także częściowego wykluczenia przestrzennego, społecznego. Na obszarach podmiejskich dochodzi do znacznego pogorszenia dostępności do dóbr kultur, obiektów sportowych i paradoksalnie – terenów rekreacyjnych. Do tego powstają osiedla zamknięte w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej, które powodują chaos przestrzenny. To również na suburbiach mamy do czynienia z osłabieniem, a nawet zanikiem więzi społecznych. A także ze stresem i frustracją mieszkańców, wynikającą z wydłużenia się czasu dojazdu do pracy.
Społecznie więc jesteśmy wpychani w degradujące uwarunkowania i to w chwili, kiedy przecież mamy katastrofę klimatyczną.
Helpunku!
Cóż więc robić? Po pierwsze rozmawiać o problemie. Wiedzieć, że systemowo opieramy się na własności. Zdawać sobie sprawę, że największe programy rządowe – Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych – również były oparte o wspieranie kredytowania. Wiedzieć, że polityka mieszkaniowa jest nam po prostu potrzebna. Głośno mówić, że konieczna jest zmiana systemu planowania przestrzennego i racjonalizacja mechanizmów wyceny nieruchomości, odpowiednie instrumenty podatkowe. A po drugie, co odnosi się do pierwszego – wiedzieć na kogo głosować. Dawać znać władzy, że nie robi wystarczająco dużo w kwestii planowania przestrzennego i polityki mieszkaniowej. Głośno mówić o spatoleniu rynku, o tym, że 40% Polaków i Polek jest w luce czynszowej. A to bezpośrednio wynika między innymi z tego, że na umowach śmieciowych zatrudnionych jest u nas aż 26,1 % pracowników (Eurostat). W całej Unii odsetek wyższy niż w Polsce jest tylko w Hiszpanii – 26,8%, a poza UE w Czarnogórze – 30,5 %.
Jesteśmy 30 lat po transformacji. Dlaczego ciągle mamy przymykać oko na dobra publiczne, jakimi są przestrzenie naszych miast?
W kwestii suburbiów, to jeśli Droga Pieing jest zainteresowana, kiedyś mogę pokusić się o analizę możliwości spacerów na warszawskiej Białołęce, w modelowym wręcz, ogrodzonym „ni miasto – ni wieś”.
Czy można prosić o uszczegółowienie:
1. „Na 2018 rok przeciętna powierzchnia domu jednorodzinnego to 134,6 m², natomiast w budynkach wielorodzinnych – 53,1 m2.”
„Tymczasem rynek nieruchomości oferuje nam najwięcej mieszkań 2-pokojowych: 42,44%, te 5-pokojowe jedynie 0,2%. Natomiast średnia wielkość mieszkania w miastach wynosiła 64,6 m2 (…) a na wsi 93,5 m2, domu jednorodzinnego to 134,6 m².”
a) Czy średnia wielkość mieszkania z drugiego cytatu dotyczy mieszkań oferowanych do sprzedaży, czy ogółem?
b) Jeśli ogółem, to (mieszkania razem)=(mieszkania w mieście)+(mieszkania na wsi). W takim razie dlaczego wartość średnia z pierwszego cytatu nie jest pomiędzy wartościami z drugiego?
c) Jeśli mieszkań przeznaczonych do sprzedaży, to rozumiem że w drugim cytacie powierzchnia domów również odnosi się do domów przeznaczonych do sprzedaży lub nowobudowanych? W takim razie czyż nie jest to wyjątkowy zbieg okoliczności, że średnia powierzchnia sprzedawanych lub budowanych domów i domów ogółem jest identyczna?
2. „Strefy suburbanizacji miast w Polsce obejmują w sumie 846 gmin o łącznym obszarze 103,9 tys. km² – daje to 34,2% terytorium kraju.” – jest to powierzchnia gmin, w których występują strefy suburbanizacji. Czy wiadomo, jaka jest powierzchnia samych stref suburbanizacji?
3. „Do tego powstają osiedla zamkniętych w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej, które powodują chaos przestrzenny.”
a) Czy chodzi o to, że powstają zamknięte, ogrodzone osiedle w sąsiedztwie wcześniej istniejącej zabudowy zagrodowej?
b) Czy może „osiedla zamkniętych [ludzi]”?
c) Czy że te osiedla są zamknięte (otoczone przez) zabudowę zagrodową?
Bardzo Ci dziękuję za ten tekst!
Przyznam, że lektura poprzednich wpisów na temat suburbanizacji w Polsce była dla mnie jednocześnie intrygująca, cenna i… bardzo bolesna, bo, jako świeżo upieczona właścicielka domu na przedmieściach poczułam się trochę zapędzona w kozi róg. Z jednej strony wyrzuty sumienia, bo tak – zdaję sobie sprawę ze społecznych kosztów zjawiska, w którym właśnie wzięłam udział, a z drugiej totalna bezradność, bo nie widzę dla mojej rodziny alternatywy w mieście. Nawet po przekalkulowaniu i przemyśleniu wszystkiego, usprawiedliwieniu kilku eko-aspektów (na które we własnym domu mam wpływ, a w bloku nie), czułam się zmuszona do obrony. Dzisiaj zdjęłaś mi część tego kamienia z serca 🙂
Zdajemy sobie sprawę z naszej uprzywilejowanej pozycji. Po spłaceniu ostatnich długów (na co mamy realną wizję niebawem, chwała ci Panie) chcemy zacząć odkładać na zakup mieszkań w starym budownictwie dla naszych dzieci. Niech to będą ruiny, ale w sensownej lokalizacji; nie chcemy powtarzać naszego doświadczenia z betonowej sypialni.
A może do czasu, aż wyrosną, dużo się zmieni w opisywanej przez Ciebie sytuacji? Raz w mieście, a dwa – suburbia się ucywilizują?
Refleksja na boku, smutna: nawet po zmianach prawnych, mentalnych, przepisowych i w ogóle wszystkich takich, obecne mieszkania 50-60 m nie zmienią się magicznie w 80. Więc nawet hipotetyczne młode rodziny za 30 lat mogą nie mieć do czego wracać 🙁