Jak powstaje miasto?
Dlaczego idąc ulicą mijasz blok, sklep, rząd biurowców a potem szkołę? Dlaczego niektóre domy są wysokie, a niektóre niskie? Z dachem płaskim albo wielospadowym? Czy budynki wyrastają według jakiegoś schematu?
Okazuje się, że tak. I to nie jednego.
Pierwszym schematem, według którego tworzy się miasto, jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. To taki szkic. Szkic tego, jakby to miasto miało wyglądać za kilkanaście lat i (jak sama nazwa wskazuje), to dokument, który analizuje przestrzeń i na tej bazie wysuwa wnioski w którym kierunku gmina ma się rozwijać.
„Czyli co dokładnie robi?”-zapytacie. Otóż Studium Łatwym Dokumentem Nie Jest. Ale spokojnie, wytłumaczę Wam.
Ogólnie chodzi o to, by gmina (bo to jej dotyczy ten dokument) była uporządkowana przestrzennie, by miała spójną na całego swojego obszaru politykę przestrzenną, zasady zagospodarowania i funkcjonowania. Tak więc studium:
- analizuje to jak jest, diagnozuje się stan obecny z zaznaczeniem tego jak było
- określa jak ma być w przyszłości, wyznacza kierunki rozwoju.
Daje więc ciąg logiczny, wynikowy, wiąże przeszłość, teraźniejszość i przyszłość.
Całość składa się z trzech części:
- Uwarunkowań
- w formie tekstowej
- w formie graficznej
- Ustaleń kierunków rozwoju
- w formie tekstowej
- W formie graficznej
- Uzasadnienia i podsumowania.
Jest to taki pakiet tekstowo-rysunkowy z podsumowaniem. Rysunki są nieodłączną częścią dokumentów planistycznych i niosą wartość równą dokumentom tekstowym.
Co jest objęte analizą? Otóż z grubsza wszystko:
dotychczasowe przeznaczenie terenu, stan systemu transportu i wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stan środowiska naturalnego, zasoby wartości kulturowych, kontekst ponadlokalny i powiązania ze strefami podmiejskimi, ochrona i zagrożenia dla gminy.
Studium analizuje więc to, co mamy już w gminie i określa tego stan. Bada, jakie są połączenia między danymi terenami o konkretnych funkcjach (osiedla-biurowce) i czy te tereny są odpowiednio wyposażone (czy są place zabaw i internet na blokowisku, a kanalizacja zamiast szamb na osiedlu domków, na przykład). Mówi nam też czy mamy parki i skwery, czy z jednej dzielnicy do drugiej dojedziemy zbiorkomem. Znajdziemy tu też informacje o zabytkach, terenach chronionych, zagrażających. Summa summarum daje pełen obraz gminy.
Na bazie tych informacji, definiowane są kierunki i zasady rozwoju. I znów- ustala się każdy aspekt gminy: strukturę przestrzenną, środowisko kulturowe (budynki objęte ochroną konserwatorską, strefy wartości kulturowej, strefy ochrony sylwety miasta, krajobrazu, itp), środowisko przyrodnicze, systemy transportu, infrastrukturę techniczną i komunalną oraz określa się gdzie mają powstać PLANY MIEJSCOWE.
Plany miejscowe? A co to takiego?
Otóż jest to szczegółowy zapis tego, jak ma wyglądać jakiś obszar. Ale po kolei.
Studium tak naprawdę jest tylko takim opracowaniem-ściągą. Nie jest aktem prawa miejscowego, czyli nie zawiera przepisów prawa. To akt planowania ogólnego, nie jest podstawą do wydawania decyzji administracyjnych. Po analizie i opracowaniu wniosków w studium podsumowuje się cały dokument i uzasadnia się przyjęte rozwiązania.
Dopiero Plan Miejscowy ze swoją mocą prawną daje możliwość wprowadzenia przepisów w życie. Jest podstawą wydawania decyzji administracyjnych
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) określa konkretnie przeznaczenie terenu i wyznacza warunki zabudowy, zagospodarowania obszaru. Składa się również z części tekstowej oraz graficznej. Ma ujednolicone oznaczenia i grafikę dla wszystkich gmin w Polsce. MPZP uchwala gmina, ale w trakcie procedowania mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi i zastrzeżenia.
Ok, ale jak to działa w praktyce?
Załóżmy, że chcemy sobie kupić mieszkanie w Krakowie. Warto więc wiedzieć co miasto zamierza i czy taka inwestycja nam się opłaca.
Załóżmy, że interesuje nas okolice Grzegórzek, które ostatnio się całe zabudowuje.
Sprawdzamy więc czy w tym miejscu obowiązuje plan miejscowy. Zaczynamy od planu, ponieważ to on daje „najmocniejsze” wytyczne. W nim znajdziemy najbardziej konkretne informacje. Na stronie www.bip.krakow.pl znajdujemy mapę mówiącą o istniejących planach miejscowych.
Nasz rejon jest tylko w części pokryty planem. Dlaczego? Gminy uchwalają plany nie dla całego swojego obszaru, a w częściach. Robi się to sukcesywnie, a na stronie urzędu możemy sprawdzić, które tereny są obecnie opracowywane.
Kiedy otworzymy sobie nasz plan możemy się trochę zdziwić.
Rysunek wygląda jak patchwork. Wydaje się trudne? Być może. Ale spokojnie, nie taki plan straszny, jak go kolorują. Każda barwa odpowiada bowiem danej funkcji.
Oznaczenia znajdziemy w legendzie.
Tak więc widzimy, że na tym obszarze znajdziemy głównie tereny zabudowy mieszkaniowej, ergo-osiedla. Potwierdza nam to tekst uchwały, w którym na początku znajdziemy informacje o oznaczeniach terenu.
Najlepiej jednak tłumaczy się takie historie na jakimś przykładzie. Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie w tym bloku. Obok jednak buduje się inny budynek. Czy możemy sprawdzić jaki będzie?
Jeden do jeden, to nie, ale i tak całkiem sporo dowiemy się z planu.
Z rysunku dowiemy się jaki to obszar:
Jak widać, to 1UM, czyli teren zabudowy usługowo-mieszkalnej.
Oznacza to, że będzie to budynek usługowy, w którym będą też mieszkania. Sprawdźmy jednak co dokładnie mówi o tym obszarze część tekstowa planu:
§ 27. 1. Wyznacza się TERENY ZABUDOWY USŁUGOWO – MIESZKANIOWEJ (1UM , 2UM, 3UM). 2. Podstawowym przeznaczeniem terenów 1UM , 2UM, 3UM jest: 1) zabudowa usługowa; 2) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna; 3) zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami wbudowanymi; 4) zabudowa i zagospodarowanie towarzyszące obiektom, o których mowa w pkt 1 i 2 i funkcjonalnie z nią związane, ustala się możliwość lokalizacji terenowych urządzeń sportu i rekreacji
Tak więc stanie tu albo biurowiec z częścią mieszkalną albo blok mieszkalny z biurami.
Warto też sprawdzić czy będzie zasłaniał nam widok.
4) wysokość nowo realizowanych i rozbudowywanych budynków nie może przekraczać: a) w terenie oznaczonym symbolem 1UM -36 m
5) wysokość nowo realizowanych i rozbudowywanych budynków nie może być niższa niż: a) w terenie oznaczonym symbolem 1UM -25 m,
Nowy blok będzie miał zatem ok 10-12 pięter. Mały więc nie będzie.
2) wskaźnik dopuszczalnej powierzchni zainwestowania nie może przekroczyć 70%; 3) wskaźnik powierzchni terenu biologicznie czynnego nie może być niższy niż 30%;
Zieleń na terenie zaś będzie pokrywać działkę tylko w 1/3, przy czym należy zaznaczyć, że w to wlicza się także zieleń na dachach, którym deweloperzy się zawsze ratują.
Daje nam to wyobrażenie, że stanie tam najprawdopodobniej wysoki blok, podobny do tego, który stoi po sąsiedzku. Z rysunku planu dowiemy się też, że będzie musiał znaleźć się w obrysie nieprzekraczalnej linii zabudowy (linia z trojkacikami)
No i fajnie. Wiemy jakie będzie nasze najbliższe sąsiedztwo. A co z dalszym? Może jakiś park?
Jak pokazuje nam plan znajdziemy niedaleko obszar ZP czyli teren zieleni urządzonej, który tekst ustawy definiuje jako przestrzeń ogólnodostępną o charakterze zieleni urządzonej.
Co więcej mówi nam o tym obszarze tekst?
Wygląda więc na to, że faktycznie w sąsiedztwie będziemy mieć niedaleko park.
Warto jednak sprawdzić w jakim stanie jest taki teren. W większości przypadków obszary te należą do miasta i to ono nimi zarządza. W tym przypadku akurat skwer nie zachęca do spacerów.
A szkoła? Niewykluczone. Mamy bowiem terem Uo, czyli usług oświaty.
§ 33. 1. Wyznacza się TEREN ZABUDOWY USŁUG PUBLICZNYCH – OŚWIATY I KULTURY (Uo). 2. Podstawowym przeznaczeniem terenu Uo jest: 1) zabudowa z zakresu usług publicznych oświaty i kultury (np. szkoła, przedszkole, żłobek, dom kultury itp.);
Dobrze jest też zobaczyć okoliczne plany i sprawdzić, co może nam przeszkadzać w okolicy.
Niemniej ważne jest też sprawdzenie studium. Nasz obszar oznaczony jest nr 11.
Z tekstu dowiemy się:
Na przykład będzie przystanek metra i Centrum Muzyki. Chcielibyśmy jednak wiedzieć dokładniej co i jak.
Sprawdźmy zatem rysunek studium dotyczący komunikacji:
Jak widać, faktycznie planowana jest trasa metra w naszej okolicy. Dodatkowo zielony obszar symbolizuje strefę uspokojenia ruchu.
A co o Centrum Muzyki? Mówi się o tym już od jakiejś chwili w Krakowie, ale formalnie nie znajdziemy tego na rysunku Studium w rysunku K2 Środowisko kulturowe – kierunki i zasady ochrony i rozwoju.
Na szczęście z racji, że jest to zamówienie publiczne, oficjalne ogłoszenie konkursu znajdziemy na stronie BIPu, w części urzędu marszałkowskiego: Ogłoszenie konkursu na opracowanie ideowo-studialnej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej Centrum Muzyki w Krakowie (https://bip.malopolska.pl/umwm/Article/get/id,192357.html). Obiekt ma zostać zlokalizowany nad Wisłą.
Musi jednak spełniać wymogi planu, czyli znajdywać się w obrysie terenu usługowego. Sprawdzamy plan dla tego miejsca:
Oraz szukamy rozwiązania konkursu.
I już wiemy jak miasto planuje zagospodarować tę przestrzeń.
Plany okolicy można wiec sprawdzac jeszcze długo, zasada jednak jest ta sama: ogólny zarys daje nam studium, a dopiero plan narzuca konkretne rozwiązania.
Miasto powstaje więc według studium i planu. Tam, gdzie planu nie ma wydawana jest decyzja o warunkach zabudowy.
To, co widzimy chodząc po ulicy jest więc zapisem ustawy zinterpretowanym przez architekta i dewelopera. W planie często określa się wysokość budynku, kolor elewacji czy rodzaj dachu, jednak ostateczny wygląd zapewnia projektant działający z ramienia inwestora.
Zatem- jak powstaje to miasto? Według procesu. Długiego, wielobranżowego procesu, którego dopiero ostatnim elementem jest konkretny budynek, droga czy ławka. Planowanie odbywa się od ogółu do szczegółu. I chociaż czasami plan wygląda na idealny, to szczegół, czyli to, co widzi zwykły przechodzień, daje Obraz Miasta. Dlatego tak ważne jest by Urząd Miasta interesował się planowaniem na każdym poziomie i wydawał racjonalne decyzje w sprawie gospodarowania przestrzenią, a my, użytkownicy byśmy nie byli bierni i umieli zwracać się do ratusza w sprawach polepszania przestrzeni publicznych powstających przecież z naszych, publkicznych pieniędzy.
