Mieszkanie, czyli czy własność to jedyna droga?26 min read

Ile z Was ma mieszkanie? Swoje, nie na kredyt. A ile czuje się komfortowo w swoim M? Czy jest odpowiednio duże? Dobrze skomunikowane? Cóż, zapewnie niewiele – tak pokazują dane.

Polityka mieszkaniowa w Polsce praktycznie nie istnieje – tak mogę skwitować to, co ma do zaoferowania nam nasze Państwo. Niestety. Oczywiście, mamy programy. Co więcej, mamy (albo mieliśmy) plany co do tego, żeby naprawić obecną sytuacje, ale wiadomo – rzeczywistość brutalnie weryfikuje marzenia. Zapraszam Was na podróż w niezgłębione tereny zasobów mieszkaniowych – choć chyba powinnam napisać nieprzystępne, co zdecydowanie bardziej by oddało stan faktyczny.

Dane z frontu mieszkalnictwa

Na początek, żeby dobrze się wczuć w klimat – kilka danych. Usiądźcie.

Z danych europejskiego urzędu statystycznego wynika, że w 2018 roku w Polsce współczynnik przeludnienia[1] wynosił 39,2%. Zjawisko to w większym stopniu dotyczyło mieszkań wynajmowanych – prawie 65 % najemców zajmowało lokale przeludnione według europejskich standardów.

Źródło: Eurostat

W Polsce przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania na jedną osobę wynosi obecnie 27,4 m², w Unii europejskiej – 42,56 m².

 

 

Źródło: mieszkaj.skanska.pl

Ponad 40 procent Polaków w wieku od 25 do 34 lat zamieszkuje pod jednym dachem z rodzicami. Średnia dla Unii? 28,6%. Tym samym zajmujemy ósme miejsce pod tym względem w Europie. Warto tu dodać, że ten wynik nie jest jednak równy dla płci: z co najmniej z jednym z rodziców mieszka 38,8% kobiet i 52,1% mężczyzn w wieku 25 do 34 lat.

Ministerstwo Rozwoju szacuje, że na koniec 2019 r. deficyt mieszkaniowy wynosił 641 tys. mieszkań. W Polsce na 1000 mieszkańców przypada około 386 mieszkań. Słabiej w EU wypada jedynie Słowacja (369 mieszkań). 

Poziom rozwoju a liczba mieszkań na 1000 mieszkańców w OECD i UE

Ok. 14% rodzin mieszka w lokalach o niskim standardzie technicznym, które wymagają nie tylko gruntownych remontów, ale też np. doprowadzenia instalacji. Według stanu na koniec 2018 r. dostęp do wodociągu ma 96,9% mieszkań. Oznacza to, że wciąż w Polsce są miejsca, gdzie nie ma po prostu bieżącej wody. 3,5% polskich mieszkań (336,9 tys.) jest bez łazienki, centralne ogrzewanie ma 82,6%, a gaz sieciowy – 55,5%[2].

Umieśćmy te dane w kontekście.

To nie jest tak, że się nic nie buduje. Owszem, mamy całkiem niezły wskaźnik budowlany – pod względem liczby nowo wybudowanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców Polska w 2018 zajmowała 5. miejsce wśród 22 krajów UE. 2019 r. był rekordowy pod względem liczby wybudowanych mieszkań (207,2 tys., czyli ok. 5,4 na 1000 mieszkańców). Nasze uwarunkowania, czyli tzw czynniki ekonomiczne, takie jak ogólny wzrost wynagrodzeń gospodarstw domowych, niskie bezrobocie, niski koszt kredytu oraz dobra sytuacja gospodarki wpłynęły korzystnie na wysoki popyt mieszkaniowy, głównie o charakterze konsumpcyjnym[3].

Tylko, że wzrost liczby oddawanych do użytku mieszkań nie poprawia w znaczący sposób dostępności mieszkań dla osób w luce czynszowej, czyli tych, którzy mają dochody zbyt niskie, by nabyć lub wynająć mieszkanie na zasadach rynkowych (nie stać ich na kredyt), a jednocześnie mają zbyt wysokie dochód, aby móc ubiegać się o najem mieszkania komunalnego. To swego rodzaju pułapka finansowa. Według ostatniego raportu Habitat for Humanity[4] zjawisko to dotyka aż 40% polskiego społeczeństwa. Przy tym blisko 70% polskich rodzin nie ma zdolności kredytowej, a kwestie mieszkaniowe są według Polaków, trzecim osobiście najistotniejszym problemem[5].

Jeśli przyglądniemy się strukturze tego, co się buduje, okaże się, że największy odsetek nowych mieszkań oddanych w 2019 r. – 96% stanowiło budownictwo deweloperskie i indywidualne[6].

 

Odwrót od tego, co planowane

Po 1990 przyjęto, że ma nasz model mieszkaniowy ma być oparty na własności. Było to jasno wyrażone nawet w rekomendacjach Banku Światowego, a prywatyzacja mieszkań stanowiła jeden z warunków redukcji polskiego zadłużenia. Jak podkreśla Joanna Kusiak[7] – z jednej strony, chodziło o uwłaszczenie obywateli przez dostarczenie im jakiegoś pierwszego kapitału. A z drugiej strony, o przywiązanie obywateli do nowego systemu. Co to oznacza w praktyce? W największym skrócie – trzeba pozbyć się tego co wspólnotowe i przejść na indywidualne posiadanie.  

W efekcie dokładnie tak wygląda nasza polityka mieszkaniowa. Skutecznie odchodzimy od zasobów gminnych. Należy podkreślić, że większość miast – dokładnie 65% zmniejsza swoje zasoby mieszkaniowe. Blisko 600 z nich nie wybudowało przez blisko dwie dekady żadnego mieszkania komunalnego.

Źródło: GUS

Budujemy mieszkania, ale… nie tak, jak trzeba.

Jedną z głównych przyczyn takiego stanu rzeczy jest popularność nabywania lokali mieszkaniowych w celach inwestycyjnych. Większość osób kupujących mieszkanie z myślą o wynajmie wybiera małe, jedno lub dwupokojowe mieszkanie najczęściej w centrach miast. Jak podkreśla Mirosław Kujawski, członek zarządu Develia S.A., w typowym projekcie udział mieszkań o małej powierzchni waha się w okolicy 50%. Na przykład “Przy Mogilskiej” w Krakowie, wskaźnik mieszkań przeznaczonych pod najem osiągnął prawie 70%. Inni deweloperzy podkreślają, że ich wskaźniki wskazują na 30% zakupu “w celach inwestycyjnych”. [8] Systemowo więc ugrzęźliśmy w tym tworzeniu pod najem. Jak podaje serwis money.pl średnio nowe lokale mają obecnie 55,3 metra kwadratowego. Jednocześnie największe mieszkania na rynku są w Warszawie, a więc tam, gdzie jest najdrożej – przed rokiem było to średnio 59 m2., w grudniu 2019 już 61 m2.

Kochane Airbnb

Do tego mamy ogromny problem z rozprzestrzenianiem się najmu krótkoterminowego. Jak podkreśla Gazeta Wyborcza w lipcu 2019 w samej Warszawie mogliśmy znaleźć prawie 7 tysięcy ofert Airbnb. Coraz więcej miast na całym świecie decyduje się na konkretne ograniczenia w sprawie tworzenia ofert tego portalu.

Źródło: Gazeta Wyborcza

Tego typu najem jest powodem wypieranie lokalnych mieszkańców na przedmieścia, którymi turyści interesują się zdecydowanie mniej niż zabytkowymi dzielnicami w centrach miast. Nie da się ukryć, że wpływa to w znaczny sposób na rynek mieszkaniowy i go zakłóca. Jednym z bardziej znanych działań jest powodowanie wzrostu cen najmu i gentryfikacja otoczenia. Nie mniej istotne, zwłaszcza dla mieszkańców jest zakłócanie porządku w dzielnicach.

W czasie pandemii i lockdownu Airbnb stało się jedynym niekontrolowanym miejscem, gdzie możemy wynająć mieszkanie na nasz wyjazd.  Wprawdzie Airbnb wyraża swoje zaniepokojenie wynajmowaniem lokali w celach imprezowych, ale prawda jest taka, że w sieci można znaleźć oferty noclegów w miastach, nawet dedykowanych dla przyjezdnych, którzy chcą spędzić tam noc sylwestrową.

Pustostanów coraz więcej

Jakby tego było mało, jednocześnie w Polsce zwiększa się liczba pustostanów: na koniec 2019 roku wyniosła 424 tys. Porównanie wyników spisu powszechnego GUS z 2002 roku oraz 2011 roku pokazuje, że liczba niezamieszkałych lokali i domów wzrosła w tym czasie o ponad 200 tys. Warszawa ma niemal 9 tys. takich lokali, a Łódź prawie 7 tys. Jak podaje NIK[9] w dużej mierze są to całe budynki czekające na rozbiórkę (z uwagi na stan techniczny) lub lokale, które z różnych względów nie spełniają oczekiwań osób oczekujących na mieszkania. Niekiedy są to budynki wpisane na listę zabytków, co może wpływać na koszty ich remontu i dostosowania do obecnych standardów. Co oznacza, że te zasoby były zaniedbywane przez lata – a na obecny moment ich remont jest bardzo kosztowny, o ile możliwy.  

 

Źródło: Obserwatorium Miasta[10]

Mieszkania a ceny

Widząc, gdzie jesteśmy i dodając jedną ważną uwagę – ceny mieszkań idą w górę szybciej niż inflacja. Nawet 10-procentowego spadku polskiego PKB w II kwartale tego roku spodziewali się ekonomiści. Na grudzień 2020 zdaniem wiceministra rozwoju PKB Polski spadnie o 3,1 proc. Przewidywania są jednak jednoznaczne – gospodarka ma się kurczyć, a nie rosnąć. Co na to ceny mieszkań? Nic. Te dalej są coraz wyższe. Możemy się zastanowić czy faktycznie jest tak różowo, jak mówi nam TVP. Na sześciu największych rynkach mieszkaniowych rekordzistą jest Gdańsk. Metr kwadratowy podrożał tam o ponad 17 proc. Większość dużych miast cenowo zaczyna dorównywać Warszawie, gdzie średnia ofertowa cena metra kwadratowego mieszkania wynosi 9796 zł[12].

 

A co na to Państwo?

Jak już wspominałam, po 1990 poszliśmy w “świętą własność”. Echa tego widać także w programach mieszkaniowych. Ale po kolei. Mamy bowiem Narodowy Program Mieszkaniowy. To dokument strategiczno-programowy, który wyznacza główne kierunki realizacji polityki mieszkaniowej państwa w perspektywie do 2030 r. Został przyjęty 27 września 2016 r. uchwałą nr 115/2016 Rady Ministrów. Głównymi celami programu jest:

  1. Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych
  2. Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową
  3. Poprawa warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej

Przez mieszkalnictwo społeczne rozumie się z reguły w europejskiej praktyce tę część sektora mieszkaniowego, która w różnej formie i zakresie korzysta ze środków budżetu państwa, budżetów jednostek samorządu terytorialnego lub środków bezzwrotnych innych podmiotów.[11]

Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych.

Najbardziej znanymi programami były programy Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych. Oba programy skupiały się na dopłatach do odsetek do kredytu udzielonego na cele mieszkaniowe. Realizowane były we współpracy z bankami kredytującymi – a więc wspierały to, co mieliśmy w naszym własnościowym mindsecie. Oba te programy zakończyły się odpowiednio w 2012 i 2019 roku. W programie MdM zainwestowano 19,26 miliardów złotych, co odpowiada 109 727 nieruchomościom. Było to 14% wszystkich zaciągniętych kredytów hipotecznych w tym okresie[13].

Te programy zastąpił program Mieszkanie+. Zdawać się mogło – innowacyjny program budowy mieszkań na wynajem na zasadach rynkowych. To w nim istniała możliwość zawarcia umów najmu instytucjonalnego oraz wykupienia lokalu na określonych warunkach. Przy czym znów pojawił się paradygmat własności, a mianowicie możliwość dojścia do własności – od 15 do 30 lat. Ogromnym plusem programu jest fakt, że dedykowany był do grupy z „luki czynszowej”, ale ze zdolnością czynszową, a więc ekwiwalentem zdolności kredytowej. To gminy decydowały o tym, kto w pierwszej kolejności będzie mógł ubiegać się o lokal. 

Chcesz wiedzieć, jak kupić mieszkanie a potem nie żałować? Zapisz się na listę do mojej kursoksiążki mieszkaniowej!

Program funkcjonował od 2016 do lutego 2019. Czy w tym czasie wybudowano wszystkie potrzebne mieszkania? Nie. Do końca 2019 roku miało powstać 100 tys. mieszkań, przez cztery lata inicjatywy Mieszkanie Plus w jego ramach oddano łącznie 1017 lokali w sześciu lokalizacjach (dane na wrzesień 2019).

Zmiany i roszady

Działanie rządowej części programu regulowała ustawa z dnia 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Mieszkania miały powstać na gruntach należących do Skarbu Państwa, a ceny za nie miały być odgórnie ustalone przez państwo. Rząd Prawa i Sprawiedliwości zapowiedział budowę tanich mieszkań z bardzo niskim czynszem. Miał on wynosić nawet 8,50 zł metr kwadratowy. Pierwotny pomysł uległ szybkiej modyfikacji, bo rzeczywistość kompletnie rozjechała się z założeniami.

Jak mówi Bartosz Turek, Główny Analityk HRE Investments na łamach domiporta.pl program przemodelowano wtedy, kiedy rządzący doszli do wniosku, że nie da się budować ekstremalnie tanio i stosować czynsze centralnie sterowane. Wtedy powstała koncepcja budowy i wynajmu po cenach rynkowych, ale z dopłatami z budżetu dla grup potrzebujących takiego wsparcia. Drugi kluczowy moment to ten, w którym ministerstwo zaproponowało, aby w ramach programu, budować mogli też deweloperzy w takim modelu, że działka jest przekazywana na preferencyjnych warunkach, ale w zamian deweloper budujący np. pięć bloków musi jeden przekazać na wynajem. Pomysł padł dawno temu, a póki co nie został zrealizowany.   

Mieszkania dla Rozwoju

Program zakończono w lutym 2019. Obecnie dzieli się na dwie części: pierwsza – komercyjna, realizowana jest przez spółkę Polski Fundusz Rozwoju Nieruchomości (PFRN) i jakiś czas temu przybrała nazwę Mieszkania dla Rozwoju. Druga część to segment społeczny realizowany przez Ministerstwo Rozwoju. 

Nowy program Mieszkanie dla Rozwoju oddaje władzę gminom. Tym razem to samorządy, a nie deweloperzy, mają się stać źródłem sukcesu. Nowe ustawy mają zakładać tworzenie spółek samorządów z Krajowym Zasobem Nieruchomości, na którego gruntach mają być budowane „tanie mieszkania” na wynajem, tradycyjnie z dojściem do własności. Jadwiga Emilewicz, była Minister Rozwoju, nazwała to Mieszkaniowym PPP (partnerstwem publiczno-prywatnym) i oceniła, że to „model znany, stosowany za granicą”. 

5-6 października 2020 roku zorganizowano we współpracy z Instytutem Rozwoju Miast i Regionów VI Forum Mieszkaniowe, na którym naczelnik Artur Polak przedstawił założenia nowych regulacji:

 

 

Rząd tworzy system przekazywania gruntów deweloperom (zdziwieni?). W zamian za działkę mieliby oni oddawać 15-20% mieszkań na potrzeby przyszłego „Mieszkania Plus”. W nowym programie Mieszkanie dla Rozwoju nie ma już jednak mowy o tym, że „rząd buduje domy”. Obecnie najemcą w SIM/TBS mogą być tylko osoby fizyczne i w ograniczonym zakresie Jednostki Samorządu Terytorialnego. Inne podmioty mogą  jedynie wskazywać najemców. W nowej formule osoby w najwyższym stopniu partycypujące w kosztach budowy (min 20% w mniejszych miejscowościach i 25% w dużych miastach) będą mogły zamienić umowę najmu na umowę najmu z opcją dojścia do własności. Po spłacie kredytu przez SIM/TBS osoby partycypujące w kosztach budowy będą mogły „odzyskać” swoją partycypację w obniżonym czynszu.

 

Łatanie dziur

Nieco na innych zasadach działa także wprowadzone w 2019 roku Mieszkanie na Start. To pewnego rodzaju uzupełnienie Mieszkania Plus. Pierwotnie program Mieszkanie Plus zakładał ogromną skalę inwestycji realizowanych w oparciu o finansowanie Skarbu Państwa. Po tym, jak okazało się, że w tak nie da się spełnić zakładanych celów, zaczęto szukać sposobu aby jak najbardziej zaangażować do współpracy prywatny kapitał deweloperów. W odpowiedzi na te potrzeby powstał program – Mieszkanie na Start. To program dopłat do czynszów dla najemców zamieszkujących określone mieszkania. Dopłaty do czynszów obowiązywać mają w nowym budownictwie, a dedykowany jest dla najemców mieszkań budowanych we współpracy z gminą i od inwestorów prywatnych. 

Mieszkalnictwo a urbanistyka

Według danych z Ministerstwa Rozwoju do 31 sierpnia 2020 (4 lata od startu programu) oddano do użytku 10,5 tys. lokali mieszkalnych z programu Mieszkanie Plus. Z rynkowej części programu (realizuje go PFR Nieruchomości – wcześniej BGK Nieruchomości) skorzystało około 2,5 tys. najemców – pisze onet.pl. 

Przypomnijmy – obiecywano 100 tys. mieszkań! Ale w końcu coś powstało, tylko, że…  dla Krakowa to budowa 481 mieszkań w ośmiu budynkach z mieszkaniami o śr. metrażu 46 metrów (przypomnijmy )- średnia powierzchnia na osobę w Unii Europejskiej wynosi 42,56 m² ) na ul. Anny Szwed-Śniadowskiej. Sprawdziłam – to koniec świata. Dojazd do centrum? Minimum godzina (wszyscy, którzy Kraków znają wiedzą, że na tej trasie są dramatyczne korki). 

Dodatkowo, to budynek czterokondygnacyjny, a więc według przepisów nie musi mieć windy

Preferowani lokatorzy? Rodziny wielodzietne, zwłaszcza z dzieckiem niepełnosprawnym, gdzie jeden z rodziców nie ma jeszcze 35 lat, ale też mieszkające razem z dziadkami. Pomyślmy więc – jak mają takie rodziny tu funkcjonować? Niepełnosprawne dziecko, starsze osoby i brak windy – prosta recepta na pogłębienie problemu więźniów czwartego piętra. Syndrom ten obrazuje bariery, z jakimi muszą się mierzyć osoby o ograniczonej sprawności, szczególnie seniorzy. Określa uwięzienie na ostatnim piętrze osoby z wrażliwych grup społecznych. Rząd stworzył nawet program Dostępność Plus, który te błędy budowlane ma „łatać”. Ciekawe, że budujemy nowe budynki na tej samej zasadzie, z którą chcemy walczyć. 

Mieszkanie Plus Kraków

 

Gdzie indziej lepiej?

Gdynia. Mogłoby być lepiej, ale – no niestety też nie. Trudno powiedzieć, że to wogóle jest jeszcze Gdynia, prawda?

Gdynia 03.07.2017 r. Inauguracja budowy 171 mieszkań na wynajem w Gdyni w ramach rządowego programu „Mieszkanie Plus”. Na zdjęciu między innymi wicepremier Mateusz Morawiecki / fot. Łukasz Dejnarowicz / FORUM

 

Toruń przynajmniej łapie się jeszcze na wpasowanie w tkankę urbanistyczną.

 

Świdnik niech skomentuje screen ze strony PFR Nieruchomości:

Nowy Nikiszowiec – mieszkanie „wzorowe”

Najbardziej jednak chwalebną inwestycją ma być Nowy Nikiszowiec. Ten faktycznie – architektonicznie prezentuje się całkiem ładnie! Tylko, że wiecie, ładna architektura nie wystarczy. W nieruchomościach mówi się, że najważniejsze są trzy cechy mieszkań: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. No i jak możecie się domyśleć, ta budowa ma bardzo ciekawą lokalizację (polecam zwłaszcza widok street view):

Jakby tego było mało, 22 sierpnia 2018 roku, weszła w życie ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących[14] znana jako Lex Deweloper. To na niej ma opierać się nowy program. 

Tymczasem eksperci zgodnie podkreślają, że to bubel prawny. Odwraca ona bowiem proces wydawania pozwoleń na budowę. To samorządy mają mieć decydujący wpływ na to, jak będzie wyglądać rozwój ich terenów. To one tworzą MPZP i wydają decyzje o Warunkach Zabudowy (bardziej lub mniej trafnie). Tu nagle decyzję w drodze uchwały wydają radni, którym trzeba udowodnić, że planowana inwestycja spełnia tzw. standardy urbanistyczne, czyli np. odległości od przystanków komunikacji, szkoły czy przedszkola. Planowana inwestycja nie może być sprzeczna ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego ani uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Jednocześnie pozwala ona na budowanie niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania. Na szczęście specustawa nie jest zbyt często stosowana – dalej papierologia jest tu zawiła i wcale nie nie przyspiesza całego procesu.

Cóż robić?

Jak to ktoś kiedyś napisał na moim Instagramie, gdy pytałam się, jaka była pierwsza rzecz, którą zrobili moi obserwujący, kiedy zaczęli szukać mieszkania – siąść i płakać. Serio, odpuście sobie łzawe filmy na Netflixie, zagłębcie się w statystyki polskiego mieszkalnictwa.

Według Głównego Urzędu Statystycznego w końcu czerwca 2018 r. ludności Polski liczyła 38 413 tys. osób; w miastach mieszkało 23095 tys. osób (60% populacji), na wsi 15318 tys. Ten wskaźnik utrzymuje się na mniej więcej takim samym poziomie od kilku lat. Inaczej jednak ma się sprawa z wiekiem. Polska znalazła się w takim momencie rozwoju demograficznego, że nawet wzrost współczynnika dzietności do poziomu gwarantującego zastępowalność pokoleń nie spowoduje odwrócenia procesu. Starzejemy się jako społeczeństwo, a do tego zmniejsza się liczba ludności kraju

Główny Urząd Statystyczny opublikował nową prognozę demograficzną dla Polski do 2050. W 2050 r. liczba ludności Polski wyniesie 33 mln 951 tys. Oprócz ujemnego przyrostu naturalnego, będziemy obserwować dalsze niekorzystne zmiany w strukturze ludności według wieku oraz zmniejszanie się liczebności kobiet w wieku rozrodczym. Osoby w wieku 65 + będą stanowiły prawie 1/3 populacji, a ich liczba wzrośnie o 5,4 miliona w porównaniu do 2013 r. 

 

W długiej perspektywie nie ma w zasadzie podstaw, by masowo budować nowe mieszkania. Zdecydowanie lepiej przeorganizować to, co mamy.

 

Źródło: GUS

Mieszkanie – jaki tu problem?

Problemem w Polsce nie jest już zbyt mała liczba mieszkań. To znaczy jest, ale nie do końca. Mamy głód mieszkaniowy, ale jednocześnie pozwalamy na spekulacje, bańki, wykupywanie połowy mieszkań w nowych inwestycjach jednemu właścicielowi, a deweloperzy nieraz czekają, z ruszeniem ze sprzedażą, bo wiedzą, że za miesiąc sprzedadzą o kilka tys drożej. Statystyki mówią wyraźnie: w relacji do liczby gospodarstw domowych, radzimy sobie dobrze, z roku na rok coraz lepiej – przynajmniej na papierze. 

Problemem jest jednak zdecydowany brak regulacji w planowaniu przestrzennym oraz własnościowym. Masowo wysiedlamy się ze ścisłych centrów oddając je hotelom, a mit domku pod miastem dalej nam ciąży jako równoznacznik Idylli. Ci zaś, których jeszcze na przedmieścia nie wywiało, mają problem z jakością mieszkania. Zarówno powierzchnia użytkowa przeciętnego mieszkania jest zbyt mała (i statystycznie się zmniejsza), ale także nie odpowiada potrzebom tych, którzy w mieście zostać by chcieli, ale z braku ofert muszą alternatywy szukać o wiele dalej. Nic dziwnego, przecież „magiczna ręka wolnego rynku” reguluje to, co się dzieje – deweloperzy budują mieszkania pod wyzyskujący najem. 

 

Zostań moim Patronem!

 

Po drugie mamy wspomniany już problem kupowania pod inwestycję. Landlordzi nigdy nie byli dla miast dobrzy. Co kilka lat jak bumerang wraca temat ograniczeń w najmie. Od czasu pandemii naturalni odnotowano znaczny spadek wynajmowanych mieszkań w porównaniu do 2019 r. Jeśli sytuacja związana z epidemią koronawirusa miałaby coś zmienić, to spadek zainteresowania nieruchomościami kupowanymi pod najem, a w efekcie spadkiem budowania takich mieszkań. To oczywiście się nie stanie, bo pandemia musiałaby twardo trwać kilka lat, żeby coś takiego wymusić na rynku. Jednak możliwym scenariuszem jest wyczyszczenie chociaż trochę rynku z najmu krótkoterminowego. Właścicielom przestaje się ten biznes opłacać, chętniej więc oddadzą mieszkanie w ręce długotrwałego najemcy lub je sprzedadzą.

Kolejnym aspektem jest to, że w Polsce w starych blokach mieszka 12 mln ludzi. Tak, jedna trzecia populacji. Blisko 4 mln lokali znajduje się w blokach z wielkiej płyty, które budowano w PRL-u i zakładano, że będą stać maksymalnie 70 lat. Ministerstwo Transportu i Budownictwa opracowało badania techniczne, które wskazały, że większość bloków wytrzyma przynajmniej kolejne 100. Warto jednak pamiętać, iż w czasach PRL-u często oszczędzano na materiałach – zainteresowanych tematem odsyłam do lektury “Betonia. Dom dla każdego” autorstwa Beaty Chomątowskiej. Na obecną chwilę nie ma zagrożenia masowego wyburzania całych blokowisk. Ale problem starzenia się budynków nie zniknie.

Mieszkanie na wynajem jako coś pożądanego

A na koniec zaproponujmy odejście od własności. Tak, wiem – brzmi strasznie. Ale wiedząc już, że rozwiązaniem nie jest kupno na własność mieszkania, może w końcu potraktujemy serio inne polityki mieszkaniowe? Alternatywą dla własności mieszkaniowej jest najem, ale ten stabilny. Od samorządu, który nie będzie jak prywatny właściciel przychodził co pół roku na kontrolę mieszkania i sprawdzał, czy najmujący nie zrobił dziury pod obraz w ścianie. Wraz z nadejściem instytucjonalnych, wiarygodnych podmiotów najem zaczyna być rozwiązaniem stabilnym. Nie wynajmujesz mieszkania od indywidualnego Iksińskiego umową pół roku albo wcale. Nie boisz się o swoją przyszłość, wynajmujesz od podmiotu, w którego interesie jest zatrzymać cię jak najdłużej. Potrzeba najmu, który nie upokarza. Zaprojektowany i zaprogramowany pod długofalowe wydarzenia program mieszkaniowy jest nam najzwyczajniej potrzebny. 

Budując mieszkanie dla ludzi z luki czynszowej – przypomnijmy 40% społeczeństwa – jednocześnie sprawimy, że zmniejszy nam się problem dostępności mieszkań dla tej grupy, z drugiej zaś ceny nieruchomości wyhamują. W końcu mamy politykę antymonopolową, prawda? Dlaczego więc pozwalamy, aby zdecydowaną większość naszych mieszkań budował deweloper (chociaż pod różnymi nazwami)? Wyczerpał się pewien model mieszkalnictwa, który opiera się na własności. Potrzeba nam zmian. 

Osoby, które będą w najbliższych latach przyjeżdżały do Warszawy (lub innego dużego miasta) i będą wchodziły na rynek pracy, nie będą w stanie nawet wejść w tę pułapkę kredytową, w którą byli w stanie wejść ich starsi koledzy i koleżanki. Te wszystkie rzeczy sprawiają, że potrzeba mieszkań na wynajem i to dostępnych cenowo mieszkań na wynajem. 

Polityka mieszkaniowa ma kluczowe znaczenie dla kształtu miasta, przestrzeni i relacji społecznych. Niezwykle ważne jest, by tworzyć modele mieszkaniowe, które będą integrować i włączać grupy społeczne. Tworzenie silnych, wspierających się społeczności wymaga zarówno dobrze zaplanowanego otoczenia, jak i wspierania działań nakierowanych na zachowanie spójności społecznej. 

image2

Wiedząc, że szybko nie da się ich wybudować, miasto wymyśliło model bazujący na rozwiązaniu belgijsko-brytyjskim, czyli społecznej agencji najmu. Polega to na tym, że podmiot pozyskuje mieszkania z różnych źródeł – z rynku prywatnego, spółdzielni, od samorządu – a potem podnajmuje je określonej grupie. Poznań wymyślił, że powoła Miejskie Biuro Najmu, które zakładając pewien górny pułap cenowy, będzie wynajmować mieszkania od ludzi na rynku, a potem oni będą podnajmować je swoim lokatorom komunalnym za cenę mieszkań komunalnych. Różnice Poznań pokrywa z budżetu.
Joanna Erbel 

Cytując opis książki Joanny Erbel “Poza własnością”: Budowanie na wynajem każe stawiać sobie pytania, jak będzie wyglądać nasza przyszłość? Wejście funduszy budujących pod wynajem, czyli budujących w takim standardzie, żeby tu i teraz było atrakcyjne, a do tego nie zestarzało się przez kolejne lata i nie straciło na wartości – to zmiana jakościowa. 

 

Znajdź mnie:
Instagram
Facebook
lub
Wesprzyj mnie na Patronite

 


Przypisy

[1] Za przeludnione zostaje uznane mieszkanie, które nie spełnia warunków: jeden pokój dla każdego gospodarstwa domowego, jeden pokój dla każdej pary w gospodarstwie domowym, jeden pokój dla każdej osoby w wieku powyżej 18 lat, jeden pokój dla dwojga dzieci tej samej płci od 12. do 17. roku życia, jeden pokój dla dziecka od 12. do 17. roku życia (o odmiennej płci niż drugie dziecko), jeden pokój dla dwojga dzieci poniżej 12. roku życia.

[2] Raport o stanie polskich miast. Mieszkalnictwo społeczne, Instytut Rozwoju Miast i Regionów – Warszawa 2018

[3] Raport NBP o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r

[4] MIESZKALNICTWO W POLSCE 

[5] Problemy mieszkaniowe Polek i Polaków oraz ocena istniejących rozwiązań, Fundacja Habitat for Humanity Poland, 2020

[6] Raport Ministerstwa Rozwoju “Stan mieszkalnictwa w Polsce”, marzec 2020

[7] https://kulturaliberalna.pl/2020/02/18/joanna-kusiak-rynek-panstwo-mieszkania-najem-polska/

[8] Jak dużo mieszkań kupowanych jest inwestycyjnie, biznes.newseria.pl dostęp na 28.12.2020

[9] Wciąż za mało mieszkań komunalnych nik.gov.pl dostęp na 29.12.2020

[10] W polskich miastach jest niemal 46 tys. pustostanów. Zobacz gdzie jest ich najwięcej

[11] Cesarski, M. (2017). Społeczna polityka mieszkaniowa w Europie—czy możliwa w rynkowym paradygmacie wzrostu?. Problemy Polityki Społecznej. Studia i Dyskusje, (36 (1)), 95-106.

[12] https://www.money.pl/gospodarka/mieszkania-sie-kurcza-za-to-ceny-gwaltownie-rosna-nawet-70-tys-wiecej-niz-rok-wczesniej-raport-moneypl-i-rynekpierwotnypl-6471536527829121a.html

[13] https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/Osoby_fizyczne/MDM/dane_MdM_II_Q_2018_MEDIA.pdf

[14] USTAWA z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących

Posts created 54

12 thoughts on “Mieszkanie, czyli czy własność to jedyna droga?26 min read

  1. Cześć.
    Mieszkam od 2ch lat w Niemczech i tam spotkałam się z innym modelem mieszkalnictwa niż w Polsce ( z systemem zdrowotnym również). Przede wszystkim jest dużo różnych spoldzielni które budują w mieście różne mieszkania – w większości pod wynajem. Wynajem z wielu powodów jest bardziej opłacalny 1) jest (a wcześniej dużo bardziej był) opłacalny od kredytu 2) ludzie czują się wolni ( my szukamy już mieszkania w innej dzielnicy) 3) raz możesz mieszkać w nowym bloku a później się przeprowadzić do starej kamienicy. Mieć ogród i zmienić na balkon. Itp. Aktualnie spółdzielnie które są współfinansowane przez państwo (bo są i całkiem prywatne) mają zablokowane podnoszenie czynszu na najbliższy okres czasu. Jest równie z coś takiego co się nazywa WBS – dopłata od Państwa do mieszkania dla ludzi o niższych zarobkach. Ogólnie w tej chwili uważam że wynajem jest dużo lepszy dla kogoś kto nie ma stałego miejsca w życiu, nie ma stałej pracy, nie chce brać kredytu. W Polsce został zakorzeniony stereotyp że lepiej płacić „na własne”, potem odda się dziecku. Ale patrząc na wysokość procentów, ilość lat do spłacania, i stres z tym związany – uważam że lepiej wplacac na konto jakąś kwotę i w dorosłości przekazać dziecku pieniądze na mieszkanie / dom aby mogło samo wybrać gdzie i czy chce ewentualnie kupic swoje. Pozdrawiam Angelika

    1. Dokładnie. Również mieszkam w Niemczech i wynajem tutaj wygląda zupełnie inaczej. Mieszkania bardzo często tutaj są puste, jest tylko łazienka, kuchnia już nie zawsze. Można urządzić mieszkanie jak się chce, przemalować ściany. Oczywiście może to być problem, jednak w moim przypadku nie martwię się, że coś się zniszczy i nie odzyskam kaucji.
      Obecnie wynajmuje mieszkanie na osiedlu dopiero wybudowanym i tylko 30% wszystkich mieszkań było na sprzedaż, reszta wynajem. Wynajmują ludzie w bardzo różnym wieku, nawet na emeryturze.
      Wbrew pozorom czuję się obecnie pewniej wynajmując, niż jakbym miał kredyt na kolejne 30 lat.

    2. „W Polsce został zakorzeniony stereotyp że lepiej płacić „na własne”, potem odda się dziecku. Ale patrząc na wysokość procentów, ilość lat do spłacania, i stres z tym związany – uważam że lepiej wplacac na konto jakąś kwotę i w dorosłości przekazać dziecku pieniądze na mieszkanie / dom aby mogło samo wybrać gdzie i czy chce ewentualnie kupic swoje. ”

      Może w warunkach Niemieckich ma to sens, bo jak wspomniałaś są limity jak wysoki może być czynsz za wynajem. W warunkach Polskich nie za bardzo. Obecnie spłacamy kredyt mieszkaniowy za 3-pokojowe mieszkanie. Za kredyt z ubezpieczeniem i czynsz (z zaliczkami na wodę i ogrzewanie) płacimy ok 3000 zł, podczas gdy wcześniej za wynajem dwupokojowego mieszkania płaciliśmy 2600 + rachunki ok 100 zł. Daje nam to 300 zł różnicy, które możemy zaoszczędzić miesięcznie, rocznie to 3600 zł, zakładając że kwota za wynajem nie wzrośnie (u nas w ciągu 2 lat wzrosła o 200 zł). Za te 300 zł różnicy mamy o jeden pokój więcej, możemy dowolnie sobie to mieszkanie urządzić, nie musimy się martwić że ktoś wymówi nam umowę i zostaniemy z jakimiś niepotrzebnymi meblami których się nie da wstawić do następnego mieszkania itp. Nam daje to dużą swobodę, bo jesteśmy u siebie. No i po 20 latach (na tyle mamy kredyt) będziemy mieli swoje 3-pokojowe mieszkanie w dużym mieście, a nie 72 000 zł, które w tym momencie może miec już niewielką wartość. Gdy w przyszłości będziemy chcieli zmienić miejsce zamieszkania to po prostu wynajmiejmy lub sprzedamy to mieszkanie. Jest to też dobre zabezpieczenie na przyszłość, gdy np. podczas emerytury będziemy mieli niższe dochody i koszt wynajmu byłby bardzo znaczącym obciążeniem budżetu.
      Nie chcę żeby to zabrzmiało jakbym zupełnie negowała Twój komentarz, ale często osoby które mówią o zaoszczędzeniu pieniędzy zamiast płacenia odsetek do banku zapominają, że koszty wynajmu są naprawdę wysokie i ostatecznie po latach ta zaoszczędzona kwota nie jest taka duża.

  2. Świetny artykuł, bardzo potrzebny! Sytuacja mieszkaniowa w Polsce to obecnie patologia. Patologia, która zmusza ludzi, by pakowali się w kredyt do końca życia niemal (ogromne ryzyko, którego mało kto jest w pełni świadomy). A tych, których na kredyt nie stać lub nie mają zdolności, pcha w kierunku najmu o kosmicznych cenach. Nie znam w Europie drugiego takiego kraju, w którym wynajęcie mieszkania 40-50m2 w dużym mieście, wynosi tyle co dość przeciętna pensja. Samotna osoba praktycznie nie ma szans na wynajem. Ewentualnie pokój za zawrotną stawkę. Brak jakichkolwiek regulacji na rynku najmu doprowadza do sytuacji, w których mieszkanie z epoki Gierka stoi po niewspółmiernie wysokiej cenie w porównaniu do standardu. Za wysoki standard przyjmuje się najtańsze, wykończone po kosztach mieszkanie typu Ikea, bo w Polsce wysoki standard to nie jakość materiałów, a po prostu względna nowość, świeżość i brak klimaciku PRLu. Nie ma propozycji dla osób niechcących pakować się w gigantyczny kredyt. Mieszkania do wynajęcia wychodzą drożej od kredytu (paranoja i absurd) i ludzie wręcz są zmuszani do tego, by kredyt brać. A ja np. wolałbym większość życia wynajmować. Nie czuć się uwiązana do jednego miejsca, nie martwić się o brzemię tego kredytu. Za zachodzie ludzie w mieszkaniach wynajmowanych potrafią spędzić większość życia. Nikt ich stamtąd nie wygania, a czynsze są korzystne dla najemców. Naprawdę nie mam już sił na to co się tu dzieje. Prawie 30 lat i nie stać mnie na kredyt, nie dam rady odłożyć na wkład własny, nie stać mnie na wynajem całego mieszkania, bo to większość mojej pensji. 30 lat i mieszkam po studencku wynajmując pokój z dwoma innymi dziewczynami. To żałosne. Pozdrawiam serdecznie 🙂

  3. No hej, tu dziewczyna z luki czynszowej! Mam prawie 30 lat, nie stać mnie na kredyt, wynajmuję mieszkanie z chłopakiem. Nie mam babć ani dziadków, nie mam po nich mieszkania, mój chłopak również jest „goły i wesoły”, bez czekających po dziadkach mieszkaniach. Jest to moje piąte wynajmowane mieszkanie. Z poprzednich musiałam się wyprowadzić między innymi przez wzięcie psa (w umowie nie było zakazu, a jednak, Pani właścicielka postanowiła mnie wywalić), przez wyjącą za ścianą całymi dniami sąsiadką z demencją, a także przez właściciela, który po 2 latach postanowił się wprowadzić z powrotem. Aktualny wynajmujący ma problem z rozliczaniem się z mediów, praktycznie nie ma z nim kontaktu, mieszkamy bez umowy. Jak widać stabilizacja pełną parą 🙂 Jeśli rozstałabym się z chłopakiem, to nie będzie mnie stać na samodzielny wynajem. Co mam robić? Nie wiem. Mama naciska na kredyt, chce pomóc ze spłatą, ale ja nie wiem, czy mam nerwy, żeby się w to pakować. Nie wiem też, gdzie jest moje miejsce na ziemi i czy po zakupie mieszkania nie będę chciała się wyprowadzić. A co, jeśli trafią się walnięci sąsiedzi? Ryzyko kupna mieszkania jest duże. Sytuacja jest beznajdziejna. Tak, czy inaczej, dziękuję za wartościowy artykuł!

  4. Dziękuję za ten mądry i ważny tekst. Ja także jestem w sytuacji beznadziejnej – nie dostanę niczego w spadku, nie liczę na partnera (który może dziś być, a jutro już nie). Mogłabym odpuścić, postawić na wynajem, ale: nigdy nie czuję się w wynajmowanym jak w domu, ta wspomniana przez Ciebie „dziurka w ścianie”. Ale to akurat najmniejszy problem. Co ze mną będzie, gdy obudzę się w wieku emerytalnym w wynajmowanym mieszkaniu? Będę miała 10x mniej pieniędzy niż teraz, nie ma mowy, żebym utrzymała się w wynajmowanym mieszkaniu. Mam bardzo dystopijną wizję swojej przyszłości i dlatego jedyną opcją jest własność… na którą zarabiając w dużym mieście 5k na rękę i tak mnie nie stać. Katastrofa.

  5. Ciekawy i merytoryczny tekst. Z tego co rozumiem to odnosi się do mieszkań, a nie domów, bo określenie „nadal” mieszka z rodzicami w przypadku dużego domu nie ma za bardzo sensu. Pochodzę ze wsi i tam normalnym rozwiązaniem jest dom wielopokoleniowy, gdzie jeden z rodzeństwa zostaje z rodzicami i tam zakłada rodzinę. Bo o ile w 40 metrowym mieszkaniu życie w 3 pokolenia może być ciężkie, tak przy 300 m domu już niekoniecznie.

  6. Bardzo ciekawy tekst, chapeau bas!
    Jedna dygresja mi przyszła do głowy, obserwacja z własnego bloku.
    Lokatorzy wynajmujący, nieprzywiązani do miejsca, ale, no właśnie, tacy rok tu – dwa lata tam są bardzo anonimowi. Nie sprzyjają budowaniu lokalnej społeczności, bo ich serca, rodziny i znajomi są gdzieś indziej; mijamy się na klatce i nigdy nie wiadomo, kiedy widzimy ich po raz ostatni. Z kolei z właścicielami ich mieszkań widzimy się na zebraniach wspólnoty i to oni decydują o rzeczach jak remonty czy inwestycje, ale ponieważ sami tu nie mieszkają, patrzą przede wszystkim na koszty, a niekoniecznie na całość pomysłu. Własne cztery kąty sprzyjają zaangażowaniu obywatelskiemu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Related Posts

Begin typing your search term above and press enter to search. Press ESC to cancel.

Back To Top