Dużo piszę Wam ostatnio na Instagram Stories o rynku mieszkaniowym i wytykam błędy projektowe oraz przekłamania sprzedażowe w ofertach nieruchomości. Ale umówmy się – nikt nie przegląda WSZYSTKICH tych treści, plus przecież one znikają. Postanowiłam więc zebrać Wam te najważniejsze patopraktyki, żebyście mieli materiał, do którego można wracać i na którym można się było oprzeć.
1. Wizualizacje nieruchomości
Słoneczny dzień, zieleń wokół, uśmiechnięte twarze spacerujących ludzi… Serio, nie wiem kto wymyślił ten kanon, ale czy ktokolwiek widział takie ujęcie poza pozowanym zdjęciem do jakiegoś magazynu? Szczerze wątpię. Wizualizacje osiedli to to, co ma sprzedawać, a niekoniecznie pokazywać prawdę. Niestety. Przykre jest to, że często nie tylko nie spotkamy tam tych wszystkich pięknych ludzi, wielkich drzew i bujnych ogrodów, ale też nie znajdziemy tam materiałów, które podano nam na wizualizacji nieruchomości.
Jaka rada? Sprawdzić co jest w umowie i akcie notarialnym. Obrazek jest jest tylko ofertą, prezentacją produktu. Jak fast food, który na reklamie pyszni się kształtem i bogactwem dodatków, a w momencie, gdy ląduje w Twojej dłoni jest jakimś biedaproduktem. Wiesz, propozycja podania, nie stanowi oferty. To co w umowie i akcie jest zagwarantowane i obowiązujące. Wszystko inne niestety nie. Najbardziej jest to istotne, gdy kupujemy tzw “dziurę w ziemi” czyli mieszkanie w budynku, który jeszcze nie istnieje.
2. Skala
Powtarzałam to wielokrotnie, powtórzę znowu: sprawdź sobie skalę mebli. Jedną z ulubionych praktyk sprzedażowych jest skalowanie mebelków w dół. Przez to na prezentowanym rzucie wydaje się, że zmieści się salon, kuchnia, a do tego jeszcze pół domu. Cóż, papier i ekran przyjmą wszystko, ale rzeczywistych nie oszukasz. Wymiary jednak nie są z gumy i nie ważne jak się będziesz starać, duży narożnik nie wejdzie do małego mieszkania.
O ile jeszcze kilka lat temu spotykałam się z przekłamaniem wielu wymiarów, teraz królują właściwie 3 główne kategorie: jadalnia i stół, sypialnia i łóżko oraz salon i sofa. Nieruchomości stają się nagle pałacami.
Omówmy więc je sobie po kolei na przykładzie pierwszego z brzegu znalezionego w necie mieszkanka.
Kuchnia, jadalnia i stół.
Nawet, jeśli nie gotujecie i nie planujecie mieć stołu jak na przyjęciu na Wawelu, to jak zobaczycie taką kuchnię to pewnie pierwszym skojarzeniem nie będzie to, że to totalnie nieergonomiczne rozwiązanie.
Za to prawdopodobnie zanim stwierdzicie, że coś tu nie gra, Was mózg wyda sygnał: łał, jaka duża przestrzeń! Szkoda tylko, że totalnie rozminięta z rzeczywistością. Dlaczego? Bo ani nie ma tu funkcjonalnej kuchni, gdzie jest kawałek normalnego blatu roboczego, ani stół za bardzo nie będzie wygodny.
W rzeczywistości więc będziemy mieć coś takiego:
Jak więc widać deczko nam się wizja nieruchomości rozjechała. Nie wspominając już o tym, że jak dodamy czajnik, chlebak, jakieś przyprawy, nie wspominając o mikrofali to nasza przestrzeń robocza blatu wyniesie okrągłe zero.
“No ale można dać mniejszy stół i będzie git” już słyszę Wasze komentarze. Jasne, można, nawet będzie trzeba. Tylko tu nie o to chodzi – chodzi o to, co nam deweloper zaserwował na rzucie, na wizualizacji i co nasz mózg zakodował, że wejdzie. Chodzi więc o to rozminięcie się z rzeczywistością, a nie o to, jak to można zaadaptować.
Sypialnia czy norka?
Wiesz, ile miejsca trzeba dookoła łóżka, żeby było wygodnie je na przykład pościelić? 80cm. z trzech stron, czyli wszystkich oprócz wezgłowia. Wszystkie więc sprytne adaptacje, które pokazują pokój-kiszkę, gdzie materac jest od ściany do ściany to jakaś mierna próba oszukiwania rzeczywistości. Standardowo po bokach łóżka mamy też dwie szafki nocne, a na nich lampki, w okolicy zaś kontakty. Samo łóżko na propozycjach dewelopera lubi przybierać szerokość 140 cm, co przyprawia mnie o zdziwienie, bo stojący człowiek ma średnio 60cm. Dwójka ludzi z małymi zapasami ma więc te 120-140cm, a gdzie tu miejsce, żeby się obrócić na drugi bok nie zrzucając kogoś przy okazji?
Ważnym elementem sypialni jest też szafa a właściwie jej wielkość i ilość.
Wiesz, ile szerokości ma wieszak? 43cm. Łatwo sprawdzić więc, że wiele proponowanych na rzutach szaf jest zbyt płytka, bo mierzy 40-45cm.
Kolejna sprawa to wielkość szafy – czy aby na pewno tylko jedna w sypialni pomieści dwie osoby? Tu znowu posłużę się obrazowym przykładem:
Ta szafa to ikeowy PAX i ma wymiary 200cm szerokości oraz 66 głębokości. Nasza szafa na omawianym rzucie jest nieco płytsza, ale za to odrobinę dłuższa. Z całym moim hejtem do konsumpcjonizmu i pragnieniem minimalizmu na świecie trudno mi przychodzi wyobrażenie jak swobodnie pomieścić w takiej szafie dwie osoby.
Ps.: jak jesteś singlem to luz, ja biorę tu pryzmat 2-osobowy 😉
Salon i sofa królowe skali nieruchomości
To absolutny hit przekłamań i żonglowania rozmiarami. Co tu się potrafi podziać z wymiarami to wiem tylko ja, bo namiętnie sprawdzam jakie to nowe pomysły wpadną do głowy twórcom rzutów. Sofy o głębokości 65 cm to absolutnie powtarzający się hit.
Tymczasem znów, patrząc na pierwsze z brzegu meble:
W efekcie, w naszym salonie możemy pożegnać się z narożnikiem, a przywitać małą, dwuosobową sofę, która i tak najprawdopodobniej uniemożliwi nam szerokie otwarcie drzwi balkonowych. Będzie więc coś takiego:
3. Funkcjonalność
Funkcjonalność, ergonomia, użyteczność – zwał jak zwał. W praktyce oznacza mniej więcej tyle, czy coś będzie wygodne.
Wspomniałam już o sypialni i skali łóżka, ale także o tym, że potrzebujemy tych 80cm dookoła miejsca gdzie śpimy, żeby po prostu wygodnie nam się mieszkało. Podobnie ma się sprawa z innymi pomieszczeniami, jak na przykład łazienką.
Łazienka z pozoru miejsce niezbyt potrzebne (tak przynajmniej uważali w Wersalu, bo na cały pałac ani jednej nie mieli). Ja jednak uważam, że jest nie tylko bardzo potrzebna, co ważne jest także by była wygodna. Warto zwrócić uwagę tu na dwa aspekty: czy wszystko, co chcemy się zmieści, a jak już zmieści to czy da się z tego skorzystać.
Co mam przez to na myśli? Na przykład odległość miski WC od ściany, która powinna być min 20 cm. Także przestrzeń przed nią, która powinna być polem o wymiarach min 80 x 60 cm.
Marzy Ci się łazienka z dwoma umywalkami, niczym w filmach z Sarą Jessicą Parker? Śmiało, pod warunkiem, że je zmieścisz. Na jedną umywalkę średnio potrzeba 80 cm szerokości, między dwoma umywalkami powinno być zaś 30 cm przerwy.
Jeśli chodzi o wannę to sprawa jest prostsza – wystarczy Ci bezpieczne pole min 100 x 70 cm. Przy prysznicu to pole 80 x 90 cm.
Uwierz mi, te odległości są ważne. Przecież nie chcesz ciągle uderzać się łokciem w kabinę, jak rozczesujesz włosy a kolanem w wc, jak wychodzisz z wanny. Odpuść sobie też zabawy w scenki z filmów akcji za każdym razem gdy idziesz siku prześlizgując się przez labirynt sprzętów.
4. Zdjęcia nieruchomości
Fotografie, podobnie jak wizualizacje potrafią nieźle kłamać. Znamy to dobrze z filtrów Beauty na Instagramie, ale tu jest to gra warta kilku tysięcy za metr kwadratowy. Generalnie rzecz biorąc fotografia rozjaśniona i z szerokiego kąta to dość duże prawdopodobieństwo rozjechania się z rzeczywistością. Nie widać wtedy tego, że mieszkanie jest ciemne, pokój wąski albo niski.
Fotografia może ukryć też mankamenty – w końcu wystarczy wyjechać z jakimś zaciekiem poza kadr i cyk, problemu nie ma. Szerokokątny obiektyw potrafi zaś z mikrokawalerki zrobić penthouse. Zakłamanie ogniskową to niestety częsty trik sprzedaży nieruchomości. Jeśli dołożymy sobie do tego słoneczne filtry oraz specjalnie zaaranżowane pomieszczenie pod obfocenie to właściwie mamy receptę na upudrowanie prawdy.
Dodatkową sprawą jest także fotografia samej architektury budynku. Tu pokazuje się piękną bryłę, czasami detale jak materiały wykończeniowe – oczywiście koniecznie w słoneczny dzień, kiedy nie widać że na przykład źle zabezpieczony dach powoduje, że leje się północną na ścianę. Tu też mamy do czynienia z kadrowaniem, a często z szukaniem idealnego kadru, gdzie dokładając ujęcie z zza krzaka może nam się wydawać, że to cudowna wręcz okolica. Moim ogromnym zaskoczeniem była ostatnio inwestycja położona w okolicy zabytkowego budynku, którego miała być rozbudową. Zdjęcia zapowiadały, że to faktycznie niezłe cacko! Rzeczywistość jednak brutalnie zweryfikowała to piękne opakowanie – budynek był umiejscowiony między zakładem wulkanizacyjnym, a zaniedbaną bocznicą kolejową pociągów towarowych. Ot, kadrowanie rzeczywistości właśnie.
5. Mieszkanie z flipa, czyli nieruchomość pudrowana
Flip to określenie na nieruchomości, które zostało kupione jako “do remontu” i wystawione ponownie na sprzedaż po wyremontowaniu. Rzecz w tym, że robiący flipy robią to głównie… dla hajsu. Cały proces polega więc na tym, że kupuje się to w miarę tanio i wykańcza najtańszymi materiałami tylko po to by “dobrze wyglądało”. Oczywiście nie każde mieszkanie takie jest i nie każdy flipowicz tak robi, ale masowo zwiększająca się skala zjawiska pokazuje, że to jest coś, na co warto się wyczulić. W związku z tym polecam pod szczególną kontrolę brać nieruchomości w kamienicach “dopiero co odświeżone”. Istnieje bowiem duże ryzyko, że remont ten nie był najlepszym, jakie widziało to miejsce. Tanie materiały, bylejakość mebli, często chałturnicze rozwiązania na miejscu – to wszystko może jawić się pięknie na zdjęciach, ale za rok będzie problemem i kolejnym wydatkiem.
Warto więc zwrócić uwagę na to jak podłączone są sprzęty w łazience i kuchni. Jakiej jakości są szafki kuchenne, usiąść na sofie i sprawdzić czy np niebezpiecznie nie skrzypi. Trzeba też zobaczyć na stan okien i uszczelek. Zobacz czy wentylacja mieszkania jest sprawna (o tym jak to zrobić jest mnóstwo materiałów w necie, wygooglacie sobie).
Ja dorzucam jeszcze do siebie żeby sprawdzić jakość drzwi – zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych. Te najtańsze niestety średnio chronią. We wnętrzu jest do specjalnie niekorzystne pod względem akustycznym – w końcu nie po to zamyka się drzwi, żeby i tak było przez nie słychać. Dobrym sposobem jest sprawdzenie jak “ciężko” chodzą – im masywniejsze i dające wrażenie, że są pełne w środku – tym lepiej.
Post Scriptum
No i to tyle z tego telegraficznego skrótu na co się nie dać naciąć przy zakupie nieruchomości. Oczywiście, rzeczy można by mnożyć i rozpisywać je z analizą. Jeśli tego szukasz, to przypominam, że napisałam Kursoksiążkę Mieszkaniową i tam przechodzę przez wiele aspektów krok po kroku. Odsyłam też do wpisu o mieszkalnictwie, gdzie wspominam że to nie jest tak, że mamy super standardy.
Znajdziesz mnie tu:
