Manipulacje wizualizacjami to powszechna praktyka stosowana zarówno przez deweloperów, jak i sprzedawców na rynku wtórnym.Deweloperzy prezentują idealne osiedla pełne zieleni, z przestronnymi wnętrzami i nowoczesnym otoczeniem. Podobne triki stosują sprzedawcy na rynku wtórnym, zwłaszcza flipperzy. Wykorzystują programy graficzne, odpowiednie kąty fotografowania i wizualizacje pokazujące wyidealizowaną wersję mieszkania.
Jednak rzeczywistość bywa zupełnie inna. Jakie triki stosują deweloperzy i sprzedawcy mieszkań? W jaki sposób nie dać się oszukać i uniknąć kosztownych błędów?
1. Manipulacje wizualizacjami osiedli – ukrywanie rzeczywistości
Nowe inwestycje na grafikach reklamowych wyglądają niemal jak raj. Pełne zieleni osiedla, szerokie alejki i przestronne place zabaw zachęcają do zakupu. W rzeczywistości zielone tereny ograniczają się do wąskich pasów trawnika przy parkingach, a place zabaw to zaledwie kilka plastikowych huśtawek.
Typowe chwyty stosowane przez deweloperów:
- Prezentowanie dojrzałej roślinności, której w rzeczywistości jeszcze nie ma.
- Ukrywanie niewygodnych elementów, takich jak parkingi, garaże, zakłady wulkanizacyjne, itp.
- Przedstawianie przestrzeni jako bardziej otwartej, niż będzie w rzeczywistości.
2. Ukrywanie sąsiedztwa i manipulowanie perspektywą
Wizualizacje często pomijają sąsiednie budynki, które mogłyby ograniczać dostęp do światła i przestrzeni. W efekcie kupujący, zamiast szerokiego widoku na miasto, może zobaczyć ścianę bloku z naprzeciwka.
Tego rodzaju manipulacja jest szczególnie częsta w przypadku domów szeregowych i zabudowy bliźniaczej. Na grafikach reklamowych deweloperzy przedstawiają je jako wolnostojące, z dużą ilością zieleni wokół. Rzeczywistość jest jednak zupełnie inna – ogród może okazać się znacznie mniejszy, a dom sąsiada znajdować się tuż za płotem.
🔍 Jak sprawdzić rzeczywiste otoczenie inwestycji?
- Korzystaj z map Google i sprawdzaj, co naprawdę znajduje się wokół osiedla (koniecznie na Google Street View).
- Poproś dewelopera o plan zagospodarowania terenu zamiast jedynie wizualizacji.
- Odwiedź okolicę, aby zobaczyć, jakie budynki znajdują się w pobliżu i jak gęsta jest zabudowa, ale także jaki standard mają chodniki, droga czy oświetlenie.
3. Manipulacje wizualizacjami i zdjęciami wnętrz – szerokokątne obiektywy i retusz
Zdjęcia wnętrz także bywają dalekie od rzeczywistości. Sprzedawcy, zwłaszcza flipperzy, stosują różne techniki, aby mieszkania wyglądały na większe i bardziej atrakcyjne.
📷 Szerokokątne obiektywy – sprawiają, że pokoje wyglądają większe niż w rzeczywistości.
💡 Maksymalne doświetlenie – odpowiednie światło może ukryć niedoskonałości wnętrza.
🛋 Wirtualne meble i dekoracje – często przedstawiane elementy mają niestandardowe wymiary, by sprawiać wrażenie większej przestrzeni.
🔎 Jak unikać pułapek?
- Poproś o rzeczywiste wymiary mieszkania i porównaj je z planem.
- Sprawdź proporcje mebli na zdjęciach – jeśli wyglądają na bardzo małe, w porównaniu na przykład z szafką kuchenną, która ma 60 cm głębokości – to możliwa manipulacja.
- Tego chyba nie muszę pisać no, ale… oglądaj mieszkanie osobiście przed zakupem 😉
Polskie prawo przewiduje kilka mechanizmów ochrony nabywców nieruchomości. Deweloperzy oraz sprzedawcy nie mogą stosować nieuczciwych praktyk, a konsumenci mają prawo dochodzić roszczeń w przypadku wprowadzenia w błąd.
📜 Podstawowe akty prawne:
✅ Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym – zakazuje stosowania fałszywych informacji.
✅ Kodeks cywilny (art. 556) – pozwala dochodzić roszczeń, jeśli nieruchomość nie odpowiada zapewnieniom sprzedawcy.
✅ Ustawa deweloperska – zobowiązuje do przedstawienia prospektu informacyjnego z rzeczywistymi danymi o inwestycji.
Przeczytaj także:
5 największych kłamstw przy sprzedaży nieruchomości.
5. Manipulacje wizualizacjami generowanymi przez AI – nowa era oszustw?
Obecnie coraz częściej wizualizacje inwestycji nie są tworzone ręcznie, lecz generowane przez sztuczną inteligencję (AI). Dzięki temu deweloperzy mogą łatwo manipulować obrazem, dodając bujną roślinność, usuwając sąsiednie budynki czy zmieniając proporcje wnętrz.
🔍 Jak nie dać się nabrać?
- Weryfikuj plany zagospodarowania przestrzennego – AI może „ukrywać” przyszłe budynki.
- Sprawdzaj inne realizacje danego dewelopera – zweryfikujesz, jak wyglądały w rzeczywistości.
- Nie sugeruj się jedynie wizualizacjami – zawsze odwiedzaj teren inwestycji, najlepiej w deszczowy dzień, który będzie bardziej „prawdziwy” niż wspaniała wizualizacja.
- Szukaj drobnych błędów – AI może generować nierealistyczne cienie i odbicia.
Manipulacje wizualizacjami to częsty problem na rynku nieruchomości. Wizualizacje mieszkań i osiedli często wprowadzają kupujących w błąd, ukrywając rzeczywiste mankamenty inwestycji. Zarówno deweloperzy, jak i sprzedawcy mieszkań na rynku wtórnym stosują różne techniki manipulacyjne – od szerokokątnych obiektywów po ukrywanie sąsiednich budynków.
Jak się chronić?
- Dokładnie analizować dokumentację i rzeczywiste plany inwestycji.
- Weryfikować wizualizacje poprzez wizyty na miejscu.
- Korzystać z przepisów prawa, które chronią konsumentów.
Podziel się swoimi doświadczeniami w komentarzach!
Znajdziesz mnie tu:
Bibliografia
Akty prawne
- Ustawa z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz.U. 2007 Nr 171 poz. 1206).
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93).
- Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz.U. 2014 poz. 827).
- Ustawa z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. 2007 Nr 50 poz. 331).
- Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011 Nr 232 poz. 1377, tzw. ustawa deweloperska).
Strony internetowe
- Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) – informacje o ochronie konsumentów: https://uokik.gov.pl
- Rzecznik Praw Konsumenta – porady prawne dla konsumentów: https://rzecznik-konsumenta.pl
Literatura dodatkowa
- Zoll, F. (red.), Prawo konsumenckie, Wydawnictwo Wolters Kluwer, Warszawa 2020.
- Stępień-Sporek, A., Pisuliński, J., Kodeks cywilny. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2021.
